財政部發文規范國企拿地至今已有1個月，但從部分城市集中供地結果來看，地方城投仍在大舉拿地。
10月以來，南京、廣州、天津等地陸續進行第三批集中供地，從成交結果來看，城投及國企依然是拿地主力軍。
“地方城投仍在大舉拿地有兩方面原因，一是地方財政仍需城投拿地進行輸血，化解地方在支出壓力下，無法以土地向金融機構抵押融資的問題；二是為了活躍土地市場氛圍，避免土地流拍。”IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴記者。
地方城投仍是拿地主力軍
9月24日，財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》。其中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。
彼時有業內人士分析，該政策意味著或將禁止地方城投平臺進入土拍市場兜底拿地，預計后續土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少。
不過，該政策出臺已經滿月，地方城投及國企拿地熱情卻并未減弱。
日前，南京進行了第三批次集中供地出讓，最終成交31宗地塊，成交總價274.7億元，其中地方城建或城投公司拿地金額占比高達62.4%。
而10月10日廣州第三批集中供地共攬金479億元，成交地塊15宗，其中9宗被城投和地方國企競得，拿地占比達60%。
“地方城投不是不能拿地，而是不能拿了不開發。財政部通知是針對兜底拿地，純粹只兜底拿地并不開發的城投會被限制。“58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。
除去上述因素，一位房地產分析師認為，城投依然是拿地主力軍的原因還包括，如果土地成交規模下降，將導致地方財政收入減少，提高地方負債率。
據遠東資信數據，2021年全年，土地出讓收入占地方財政收入的比例高達41.47%。
“對于經濟實力較強的區域，其對土地市場下滑容忍度或更高，但對于經濟財政實力不足以支撐市場信心的區域，容忍閾值或要相對小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說。
在房地產市場基本面未有明顯回暖、民企拿地信心尚未恢復的情況下，地方城投兜底拿地現象或將持續一段時間。
地方國資平臺拿地入市率僅9%
2021年下半年以來，房地產市場持續下行，部分房企資金面捉襟見肘，拿地計劃大幅縮減，大部分城市土地出讓金明顯下滑。
“土地出讓金是地方政府的重要財力來源，土地市場遇冷會對當地的政府性基金預算收入帶來一定沖擊，導致部分高度依賴土地出讓收入的地方財政承壓。”聯合資信研究報告稱。
在此情況下，通過地方城投來“兜底”土拍市場，可以在一定程度上提升市場信心，有利于平滑地方政府性基金收入波動。 因此，地方城投公司拿地比例明顯上升。
根據中指院監測，截至今年10月13日，22個重點城市“兩集中”涉宅用地累計推出3881宗，成交2999宗。其中地方國資企業拿地1384宗，占總成交宗數46.1%；國央企拿地844宗，占總成交宗數28.1%，國央企和地方平臺累計拿地占比超過74.3%。
目前結束今年前3批次集中供地的城市共13個，總土地出讓金3888億元，地方國資平臺出資1941億元，拿地金額占比接近50%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，地方城投兜底拿地，實際上就是一個“走賬”的過程，對當地土地供應和交易市場影響不大。
據中指研究院統計，2021年集中供地的項目央國企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國資平臺拿地多為托底市場，整體入市率僅為9%。
“此次財政部規范國企拿地是為了防范相關風險，地方城投通過加杠桿大量兜底拿地，卻遲遲不開發，將加大城投負債率，負債率過高后如出現資金問題，對地方財政或將造成影響，對于后續土地開發等也會帶來不利的因素。”上述分析師稱。
不過，張波認為，對于很多房地產市場依然處于底部的城市，即使限制地方城投拿地也不會導致民企拿地數量增多，反而可能導致土地流拍率明顯提升，造成市場進一步降溫。
“如果財政部政策效應出現，在目前樓市尚未回暖、行業信心尚未修復以及行業流動性普遍偏緊的情況下，土地市場擬出讓規�？赡軙蠓麓�。”柏文喜表示。
資訊編輯：汪華 021-26093067 資訊監督：湯浛溟 021-26093670 資訊投訴：陳杰 021-26093100免責聲明：Mysteel發布的原創及轉載內容，僅供客戶參考，不作為決策建議。原創內容版權歸Mysteel所有，轉載需取得Mysteel書面授權，且Mysteel保留對任何侵權行為和有悖原創內容原意的引用行為進行追究的權利。轉載內容來源于網絡，目的在于傳遞更多信息，方便學習與交流，并不代表Mysteel贊同其觀點及對其真實性、完整性負責。申請授權及投訴，請聯系Mysteel（021-26093397）處理。